长三角模具城(长三角模具城拆迁最新消息)

　　目前，中国已经形成了三大城市群，京津雄、长三角与珠三角。综合实力最突出的就是长三角，囊括了江浙沪最优秀的城市群，组成了现代程度最高的城市战团，对外参与国内、国际竞争，对内也在加剧经济产业的协调与分工。一个城市的发展，即是一个城市竞争力的优化与提升，而买房就是买入城市股票，房价之上限在于城市的层级与未来发展想象力，竞争力是核心因素。

　　数据来源于地方政府公布、长三角蓝皮书及规划等

城市竞争力包括内生性与外生性两个方面。其中，内生性因素：经济发展、经济增长、科教文化、社会生活、生态环境；外生性因素包括区位优势、对外开放、网络节点优势。以竞争因素论而言，非常齐全。但赋予各自的权重系数不同，排名结果有异，但不影响梯度和层级性比较。

综合竞争力排名

内生竞争力排名

外生竞争力排名

Part 1 | 上海

　　长三角的巨无霸城市，领头羊，话事人。

上海的对标不是长三角其他城市，甚至不是国内城市，而是纽约、伦敦等这种级别，这是国家赋予的历史使命。从相对经济体量上看，上海其实增长乏力，甚至还不如北京、深圳，比如北京，从过去GDP只有上海一半到如今近90%。但上海的经济重在质量，上海的第三产业增加值占GDP比重达70.9%，成为推动经济发展的主要力量。第三产业中，金融业占比34%，又是重中之重。

财政收入层面，上海几乎相当于杭州、南京、合肥、苏州、无锡这五个城市的总和，这给发展提供了源源不断的动力。上海自贸区的发展也厉害，上海港和宁波港竞争趋于激烈，自贸区内部试行的利率市场化、货币自由兑换、贸易便利化、航运服务等级提升等优惠政策和指标，给江苏和浙江带来了冲击。上海目前的金融人才仅占全市劳动力比例1%出头，远逊于伦敦、纽约10%。上海聚拢高级人才是势在必行，同时，上海又奉行非常严苛的落户、买房政策，相当于“赶人”，杭州、南京、苏州等城市与之争夺激烈。经济的各项指标，上海全面领先。

与北京比，上海的总部及创新不够，与深圳比，上海的野心又不够。但在长三角人的心目中，上海天气不热不冷，开埠早，商业文明好，是最适合生活工作的城市。

上海的房价遵循较为严格的环线化，内环、中环、外环。与南京不同，上海的城市资源集中在中部，非常集中，这与房价格局也一致。但不论是哪个地段，上海的上涨是较为均衡的，内环单价高，外围涨幅大，这是基本规律。上海房价的稳定上涨，诞生出“不断扩大资产包”投资理念，只要买，只要多买，就能收获更大，至于买在哪里并非那么重要，因为核心思想是负债与总资产，而不是具体涨幅。这是上海房地产的基本投资逻辑。

以城市层级和房价比例而言，之前做过近10年房价均价比较，南京房价均价相当于上海房价55%，而合肥相当于南京房价的60%，三座城市的涨跌有节奏，但最终房价总是回归此比例。

Part 2 | 南京

过去10年，南京进步颇大，一路超过宁波、无锡、青岛等城市。但进入2017年，普遍被认为是“擅土地操盘，但不擅城市产业升级”，民间美誉度一般。

过去，南京城建骨架、地铁里程、城市基本面改善，包括新城区建设，非摊大饼发展。经济层面，固投、工业数据增长非常一般，服务业比重持续上扬，金融占比也提高很多，石油化工、汽车制造、软件信息业是南京的重要支柱。但前两者较颓势，信息软件业偏服务外包、行业雄性，其实也有边缘化趋势。2017年杭州软件信息业超过南京。南京高校的数量及质量全国第三，城市的高学历人口占比等几乎齐平北京，但这些优势没有得到有效发挥，当然也与南京高校普遍重基础性有关，特别是南京大学，文理强而工科偏弱，1995年，南大综合排名仅次于清华、北大，全国第三。但在2016年，南大的综合排名明显弱于清北复交和浙大。南大与南京的产业融合未有规模发挥。南京的综合竞争力，明显看到一个弱项是对外开放程度，如外资投入、进出口等因素，又弱又小，增速还低，排名长三角第七，甚至不如无锡、嘉兴。

　　房价格局上，这一轮，南京是二线龙头，房价上涨非常稳健，即使其他城市纷纷熄火，南京房地产市场仍能保持一定的热度，学区房、河西、限价新房房价之坚挺，引人瞩目。目前，南京买房，口号就是“买新房，买限价新房，买热点板块的限价新房”。

当然，对于一个城市，房价的基础是城市发展，那么这些年南京也有隐患。很多时候，从了解到决策再到建设，这是需要时间的。总体的城市特点是，体制主导一切，一切被体制主导。一桌人吃饭，先看官员级别，民间活力不够，畏手畏脚，内在有森严感。南京，在政治上也不是风口了，下一轮发展，不确定性很大。

Part 3 | 杭州

现在的网红城市。

但在过去十年，经济发展是有特色，但总体体量无明显进步。经济增速并不高，与南京的差距越来越小。如今，人口净流入排名全国第一，特别是移动互联网领域，电商之都，生态圈之庞大令人侧目。浙大与这座城市的融合，比南大与南京更紧密，高投入、高产出、高品牌美誉度，这就是杭州。

房价层面，价格拉得极开，房价格局是：1~10万/平，各阶层各取所需。其实蛮好，符合不同需求。之前的杭州，城市骨架小，建成区不大，人口也少，规模效应低，如今正在蓬勃发展。G20让杭州具备更高层级的美誉度，亚运会更让杭州彻底拉开大建设的步伐，大量建设带来大量人口及房产改善的需求。未来而言，杭州的认同度和想象力是高于南京的。

Part 4 | 苏州

历史上，特别是隋唐以来，苏州一直是中国经济最好和教育最优秀的城市。

江南三城，苏州、南京、杭州，苏州经济是最大的亮点，南京是政治与文化中心，杭州则一直以宜居主城，三城皆富庶之地。经济体量上，目前的苏州依然是杭州、南京的1.5倍。但痛苦的是转型，苏州官员去杭州参观学习都很感慨，有一种后进生的唏嘘。

房价上，苏州并不给人信心，上一轮，苏州房价猛涨，但2016年3月就接近高峰值，如今颇有些萎靡。当然，大体量的经济也有大量的外资和上市公司高管，高收入、高消费性比较强，给苏州高端房价提供了坚实支撑，比如金鸡湖的品质楼盘，单价高、面积大，甚至苏州诚品居所40年产权大面积公寓销售非常良好，而南京同样质地的涵碧楼，对比惭愧。

时间再放长一些，苏州是猛涨一波，然后4/5年不动，偃旗息鼓，再涨一下，如此而已。如今，苏州的地王非常多，而且地段很诡异，未来堪忧。这就给房产投资带来了困难，无法用持久一年N套方式来进行投资。属于间歇性陡峭方式，适合神经战术，需要特别的重视时间节点，所以现在的苏州房市，投资之优先级不高，未来城市发展要看转型是否能成功。

Part 5 | 合肥

不声不响，这个城市在“蜕变”。

新中国成立60多年来，合肥由之前的县城发展成全国省会城市前10强，转型的脚步从未停止过。很多人都低估合肥，但合肥恰好是最近十年进步最快的城市。合肥有两副城市定位牌可以打，一个是国家明确的“长江三角洲世界级城市群”，上海为中心，南京、杭州、合肥为副中心。另一个是合肥与武汉、长沙、南昌为中心培育的长江中游城市群。

夯实合作，左右逢源。

合肥有四个特点不能忽略：

（一）交通枢纽。“米”字形高铁网络，合肥的公路和高铁里程在长三角城市中是领先的，商合杭州、黄杭、合安九、宁合汉、合新六等城际铁路建设。合肥都市圈的进步也不容小觑；

（二）合肥有先进的制造业基地，也是中国的家电之都。在其他城市更重视服务业时，合肥并未放弃制造业发展，甚至不断提升技术含量，发力智能制造。另外，生产性服务业进步很大；

（三）合肥是国家级科教基地，创新基础雄厚。其实很多南京人、杭州人忽略的是，合肥也有“科教之城”美誉，国家四大科教基地之一，三所国家实验室和四个重大科学装置，甚至仅次于北京的国家重大科学工程布局城市。在量子通信、光学、核科学技术、纳尼材料等研究方向非常出色。合肥一些创新公司发展也相当知名，比如如日中天的科大讯飞；

（四）安徽极力发展单核的合肥，毋庸置疑，毕其功于一役，合肥在省内没有敌手。城市首位度很高，并且在未来只会增强。像杭州还有宁波稍微做点抵抗，南京就不谈了，苏州、无锡向来不服南京，苏南是苏锡常，苏中是南通抱团上海，苏北徐州、连云港、盐城等，与南京的辐射与互动太少。在省内，南京的认同度低，全国倒数，也就扬州、镇江两小弟是抱大腿。提高南京首位度仅仅是2016年年底的提法——而，合肥早就如此了，2011年不惜拆分巢湖，主要资源纳入合肥。安徽做合肥之决心始见一斑。

首位度， 合肥占安徽比例27%，杭州占浙江比例23%，南京占江苏比例14%。

当然，合肥目前尚且无法与南京、杭州相比，比无锡、宁波也要逊色几分。作为安徽的省会城市，合肥有大量的农业转移人口迁入，常住人口城镇化率与非农户户籍人口比率之差超过29%，说明城乡利益失衡。另外，在几乎任何一个细分指标上，合肥也是落后态势。

Part 6 | 无锡

与辉煌时比，无锡无疑是心里苦涩，忆往昔，无锡主城区经济甚至是江苏第一。

如今寥落，GDP一路被杭州、南京超过。长三角的总体竞争力，排名第六，次于南京、杭州、苏州和宁波。其实，无锡的几乎所有因素排名都是第五、第六、第七，只有一项明显劣化，即经济增长的速率，排名第十一，可见无锡工业转型之困难。房价上，无锡也蹿过一波，如今颇有些绵软。

无锡房价并不算强势，甚至很多楼盘比不过南通——很多人未必理解，无锡周边皆虎狼之辈，苏州、上海、南京都近，更有实力的早就置业过去，而底下的江阴、宜兴都是经济发达，平素称江阴人、宜兴人，并不以无锡为傲。而南通底下的5个县级市和1个通州区，经济也不弱，但与南通市区比，还是层次明显，因此能够聚拢人口与资源。这点，无锡吃亏了。

仅生活而言，房价不高、收入不低，太湖之畔，风光旖旎，江南温柔乡的无锡比很多城市都更诱人。

Part 7 | 宁波

宁波，一个很特殊的城市，如今在落寞中，芸芸众生。

以前去宁波，惊叹于城市的精致、秀丽，甚至接触到的宁波人也是低调、内敛、务实，有“经世致用”的气质。很多人总以为宁波是浙江最牛城市，上海人瞧得起的也就宁波和苏州。

回顾改革开放之初，宁波也确实得到总设计师的眷顾，那句“把全世界的宁波帮动员起来建设宁波”经典之言。1985年11月23日,国务院办公厅转发了“ 加快宁波经济开发问题会议纪要”,决定成立国务院宁波经济开发协调小组，对一个城市专设如此高规格的机构，这在共和国的历史上罕见。宁波先后成为沿海开放城市、副省级城市成员，后又成为全国第十个计划单列市，政治地位超过很多省会城市。

当然，这与宁波众多势力庞大的海外帮很有关系，甚至香港船王包玉刚也在宁波成立宁波大学。宁波也涌现出一大批名牌：方太、奥克斯、公牛、雅戈尔、杉杉等。

但宁波的城市走势是高开低走，经济实力与地位却日益沦落。全国GDP而言，陆续被后来者追上，排名第16。在长三角，排在上海、南京、杭州、苏州之后。无锡第14，某种意义上，这俩兄弟目前运势一般，颓势明显。

这与大气候相关，中国城市发展逻辑从宁波的优势临海重化工、贸易、轻工业切换到金融、服务业和大项目资源。宁波三大产业结构占比分别为3.6%，49.6%和46.8%，转型很困难，服务业缺乏主城的人口规模支撑，另外高校也就16所，在长三角属于相当一般，不仅与上海、南京、杭州没法比，也不如苏州，这就在智力资源层面限制了宁波的进一步发展与转型。

小气候就是省内杭州一枝独秀，成为浙江吸血王，“十年梦，浙江梦”，其实就是“杭州梦”，而最受伤的就是宁波。

这是城市的基本面，但宁波的确也很富裕，藏富于民，政府运营公开透明且效率较高，有点“小政府、强市场”之感，52家上市公司数量排名全国第9，超过武汉、重庆、天津、合肥、厦门等。人均教育文化娱乐支出，宁波在浙江省内排第一（江苏这一点特别强，杭州宁波的教育支出明显低于南京、苏州、无锡、扬州、常州等）。

宁波市辖区人均地方财政收入位列长三角第一，超过上海、苏州和杭州。

　　房价层面，宁波不乏高端住宅且价格较高，这一轮房产大牛市，宁波上涨的时间较慢，2017年4月宁波调控，房价已然渐疯狂，调控划了一个圈，圈内的房价/地价等于被钦定价值，房价基本2万+。地价也很疯狂，并且与南京一样，到了竞保障房的地步，文教街道附近地王价：21861元/平方米。地价、房价的表现都不错。东部新城的均价差不多要3.5万/平，宁波的霸主板块，规划漂亮，政府也在这里，豪宅众多。高新区房价也不低了，目前在冲高。整体而言，可以理解无锡是江苏的宁波，而宁波是江苏的无锡。

　　但，千万别以为宁波房价会一涨冲天，最终房价受制于城市发展 ，这是房价“上限”。城市的骨架、发展和无锡其实差不多，相当于“后涨的无锡”。房价之锚并非在于宁波本身，而是与中心城市（上海、杭州）房价比例，受制于整体估值。

　　短期之内，宁波这座城市看不到质的突破，制约因素：

（一）传统经济格局重，转型在过程中；

（二）城市在周边缺乏广阔腹地，也没有很强的辐射力，与上海、杭州、苏州等距离都远，没有联动；

（三）高校一般，严重制约了发展；

（四）长三角城市的规划中，明确将南京、杭州甚至合肥作为副中心层次，而无情地将宁波划到下一个层次。

从城市定位和发展的角度，宁波房价受制于宁波城市发展，但对于宁波本地人和周边人也有吸引力，又有富裕民间的支撑，这就构成了上、下限清晰的格局：下限有支撑，上限受制约。

有识之人慷慨谏言：宁波不缺政客、坎坷、过客，但缺的是“经世致用”风气的回归。

总之，宁波是富裕的，宁波又是精致的，宁波是历史辉煌的，但现在又有些落寞，她看着杭州从西湖走向钱塘江，看着杭州湾日益渐大，甚至看着南京跨过明城墙拥抱长江，宁波又是心酸的。或许一个契机，宁波又会重温往日荣光。

谁知道呢？但显然不是现在。

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